Demande d’autorisation de lotir

Définition

Selon la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements :

Article 1 : Constitue un lotissement toute division par vente, location ou partage d’une propriété foncière, en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d’immeubles à usage d’habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal, quelle que soit la superficie des lots.

Selon le Dahir n°1-60-063 :

Article 10 : Constitue un lotissement, toute division de propriété foncière, par ventes ou locations, successives ou simultanées en deux ou plusieurs parcelles destinées à la construction d’immeubles soit à usage d’habitation, soit à usage industriel ou commercial, dont l’une aurait moins de 2.500m2.

Qui délivre l’autorisation de lotir ?

Selon la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements :

Article 3 : « L’autorisation de lotir est délivrée par le président du conseil communal.Dans le cas où l’immeuble intéressé est situé dans deux ou plusieurs communes l’autorisation est accordée par le ministre de l’intérieur ou sur délégation par le wali ou le gouverneur concerné, après avis des présidents des conseils communaux concernés. »

Donc la délivrance de l’autorisation de lotir et du ressort du président du conseil de la commune urbaine ou rurale sur le territoire de laquelle se trouve le projet de lotissement. Lorsque le terrain à lotir est situé sur le territoire de deux ou plusieurs communes, l’autorisation est octroyée, après consultation des présidents des conseils communaux concernés, par le gouverneur lorsque le projet est prévu sur des communes dépendant de la même préfecture ou province ou par le wali de région lorsqu’il est situé sur des communes relevant de plusieurs préfectures ou provinces.

Lieu de dépôt du dossier de la demande d’autorisation de lotir

– Le dossier est déposé au siège de la Commune dans laquelle se trouve le terrain qui sera loti.

– Dans le cas où le projet est situé dans deux où plusieurs Communes, il doit être déposé au siège de la Wilaya, de la Préfecture où de la Province.

Conditions préalables

Condition de recevabilité

a . Immatricultaion :

Selon la loi n° 25-90 : 

Article 5 : «  La demande visée à l’article 4 ci-dessus est irrecevable si le terrain n’est pas immatriculé ou en cours d’immatriculation. Dans ce dernier cas, pour que la demande soit acceptée, le délai fixé pour le dépôt des oppositions doit être expiré et il ne doit pas avoir été formulé d’opposition.
Cette demande est également irrecevable si le dossier qui l’accompagne ne comporte pas toutes les pièces énumérées à l’article 4 ci-dessus. »

Donc Le terrain à lotir doit être : 

-Immatriculé.

-ou en cours d’immatriculation : Dans ce dernier cas, le délai imparti aux éventuels requérants pour faire valoir leurs droits doit avoir été expiré sans qu’aucune opposition ne soit formulée. 

b . Dépôt d’un dossier complet : 

Le pétitionnaire doit déposer au siège de la commune un dossier comportant toutes les pièces exigées par la législation et la réglementation en vigueur.

Condition de délivrance

a . Conformité aux dispositions législatives et réglementaires : 

L’autorisation de lotir est délivrée lorsque le projet de lotissement est reconnu satisfaire aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur, notamment aux dispositions des documents d’urbanisme (plan de zonage, plan d’aménagement).
Cette autorisation est délivrée sous réserve des autorisations prévues par des législations particulières (monuments historiques, domaine public de l’Etat …) et après obtention des avis et visas prévus par les réglementations en vigueur.

Article 6 de la loi 25-90 :« L’autorisation de lotir est délivrée lorsque le lotissement projeté est reconnu satisfaire aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur notamment aux dispositions des plans de zonage et des plans d’aménagement.
Ladite autorisation est délivrée sous réserve des autorisations prévues par des législations particulières et après obtention des avis et visas prévus par les réglementations en vigueur.»

b . Recours obligatoire aux professionnels :

Mission de l’architecte :

Le recours à un architecte exerçant à titre libéral et régulièrement inscrit à l’ordre est obligatoire pour : 

  • La conception urbanistique du projet de lotissement (composition du lotissement et son intégration dans le secteur).
  • L’établissement des documents relevant de la conception architecturale.
  • L’établissement et la signature du cahier des charges mentionnant les servitudes de toute nature grevant l’immeuble et les conditions d’implantation des constructions et des équipements. 

Article 13 de la loi 25-90 :« Le recours à un architecte exerçant à titre libéral et régulièrement inscrit à l’ordre est obligatoire pour :
La conception urbanistique du projet de lotissement.
L’établissement des documents relevant de la conception architecturale, à fournir à l’autorité compétente pour obtenir l’autorisation de lotir. »

Mission de l’ingénieur-géomètre-topographe :

Article 14 de la loi 25-90 :« Le recours à un géomètre est obligatoire pour l’établissement du plan topographique sur la base duquel l’architecte concevra le projet de lotissement. »

Le plan topographique établi sur la base des points calculés du périmètre à lotir figurant au plan foncier doit être établi et signé par un ingénieur-géomètre-topographe.

Mission de l’ingénieur spécialisé :

Article 15 de la loi 25-90 :« Le recours à des ingénieurs spécialisés est obligatoire pour l’établissement des documents techniques (plans et études) afférents à la réalisation de la voirie, de l’assainissement, des réseaux d’eau et d’électricité. »

La coordination des travaux :

Article 17 de la loi 25-90 : « Le lotisseur est tenu de désigner soit un architecte, soit un ingénieur spécialisé, soit un géomètre comme coordonnateur chargé de veiller à la bonne exécution des travaux. »

c . Prévision des équipements :

Article 18 de la loi 25-90 : « Ne peuvent être autorisés que les projets de lotissement prévoyant :
I. Les travaux d’équipement suivants :

  • la construction des voies de desserte intérieure et des parkings.
  • la distribution d’eau et d’électricité, l’évacuation des eaux et matières usées.
  • l’aménagement des espaces libres tels que places, espaces verts, terrains de jeux
  • le raccordement de chaque lot aux divers réseaux internes au lotissement.
  • le raccordement des voies et réseaux divers internes aux réseaux principaux correspondants.
  • la construction des voies et raccordements permettant le libre accès au rivage de la mer lorsque le lotissement est riverain du domaine public maritime.

II. Les réserves d’espaces destinés aux équipements collectifs et installations d’intérêt général correspondant aux besoins du lotissement tels que centre commercial, mosquée, hammam, four, établissement scolaire, dispensaire, et espaces destinés aux activités sportives à créer conformément aux dispositions de l’article 62 de la loi n° 6-87 relative à l’éducation physique et aux sports, promulguée par le dahir n° 1- 88-172 du 13 chaoual 1409 (19 mai 1989). »

Pièces constitutives du dossier de la demande de lotir

La demande d’autorisation de lotir, qui sera adressée en double exemplaire au président du conseil communal concerné, est constituée des pièces suivantes :

  • La note de renseignements délivrée par l’Agence Urbaine.
  • Un plan topographique établi sur la base des points calculés du périmètre à lotir, figurant au plan cadastral.
  • Les documents relatifs à la conception urbanistique du lotissement (composition du lotissement et son intégration dans le secteur).
  • Les documents techniques afférents à la réalisation de la voirie et des réseaux divers (eau, assainissement et électricité, télécommunications, etc.).
  • Le cahier des charges mentionnant notamment les servitudes de toute nature grevant le terrain, le volume et les conditions d’implantation des constructions ainsi que les équipements dont la réalisation incombe à la Commune et ceux qui seront réalisés par le lotisseur.

Ces   documents doivent respecter les conventions suivantes :

a . Plan topographique : 

Le plan topographique, visé ci-dessus, doit être établi au 1/500 ou au 1/1000 lorsque la superficie du lotissement projeté dépasse 25 hectares et doit indiquer notamment :

  • Les limites de la propriété avec les numéros des bornes et des titres fonciers riverains.
  • Les distances entre les bornes.
  • Les points cotés et courbes de niveau.
  • Les plantations et les constructions existantes, le cas échéant.

b . Documents relatifs à la conception urbanistique du lotissement : 

Ces documents comprennent un plan de conception urbanistique du lotissement à l’échelle de 1/500 ou de 1/1000 établi sur le plan topographique de l’immeuble objet du lotissement qui doit indiquer :

  • Les cotes principales du projet.
  • Les cotes de seuils.
  • Le tracé et la largeur des voies (emprise), avec tous les aménagements projetés comme par exemple, les chaussées, les bordures de trottoirs, les emplacements réservés au stationnement,…
  • Les voies et places qui sont soumises à un ordonnancement architectural.
  • Les limites, la contenance et les dimensions des lots dont le numérotage doit être continu et progressif même si la réalisation du lotissement est faite par secteur.
  • Les emplacements réservés aux équipements d’enseignement, de santé, de sport et aux équipements culturels, administratifs, commerciaux et de services.
  • Les emplacements réservés aux espaces verts et la nature des plantations prévues.
  • Le raccordement du lotissement avec les voies des lotissements limitrophes et, le cas échéant, avec la zone située aux abords des lotissements projetés conformément aux indications du plan d’aménagement de ladite zone.
  • Un document contenant les prescriptions architecturales applicables aux places, placettes et aux voies grevées de la servitude d’ordonnancement architectural.
  • Les dessins des ouvrages au minimum à l’échelle de 1/50, le cas échéant.
  • Un plan de situation de la parcelle concernée au 1/2000 ou, à défaut, au 1/5000 comportant l’orientation, les voies de desserte avec leur dénomination et des points de repère permettant de localiser le terrain.

c . Documents techniques afférents à la réalisation de la voirie et des réseaux divers : 

Ces documents comprennent un ou plusieurs plans de la conception des infrastructures à l’échelle de 1/500 ou de 1/1000 établis sur le plan topographique et qui doivent indiquer:

  • Le schéma de distribution d’eau, d’électricité et d’éclairage public.
  • Le tracé du réseau d’égout.
  • La position des ouvrages spéciaux.
  • Le raccordement de chaque lot aux divers réseaux internes du lotissement.

Par ailleurs, le pétitionnaire doit également joindre à la demande d’autorisation de lotir, les documents suivants :

  • Un certificat de la Conservation de la propriété Foncière attestant que le terrain à lotir est immatriculé ou en cours d’immatriculation et que, dans ce dernier cas, le délai fixé pour le dépôt des oppositions est expiré sans qu’aucune opposition n’ait été formulée.
  • Un plan délivré par la Conservation de la propriété Foncière précisant les limites de la propriété objet du lotissement.
  • Le raccordement du lotissement avec les réseaux d’égout et de distribution d’eau potable et d’énergie électrique situés à proximité, s’il y’ a lieu.
  • Le réseau de télécommunication nécessaire au raccordement du lotissement au réseau général des télécommunications publiques.
  • L’emplacement des bornes fontaines, le cas échéant.
  • Les profils en long des chaussées, égouts et canalisations (avec justificatif des calculs). Ces profils doivent être établis à des échelles appropriées à la bonne lecture et à la bonne compréhension des dessins tant pour les hauteurs que pour les longueurs.
  • Les profils en travers-types des voies dans toute leur emprise et débordement dans le cas de remblais ou déblais importants (talus) avec indications : 
  • Des largeurs des chaussées, dimensions de bordures et pentes.
  • Des positions des différentes canalisations souterraines.
  • Ces profils doivent être établis à des échelles appropriées à la bonne lecture et à la bonne compréhension des dessins.
  • Des dessins des ouvrages au minimum à l’échelle de 1/50, le cas échéant.

Cahier des charges : 

Le cahier des charges doit mentionner : 

  • Les servitudes de toute nature grevant l’immeuble notamment, celles imposées par les plans et règlements d’aménagement, telles que la nature des constructions à édifier, les plantations à conserver ou à créer, les zones de recul à respecter, ainsi que celles créées en application de la législation et de la réglementation relatives à la conservation des monuments historiques et des sites.
  • Le nombre et la superficie des lots par catégorie de construction suivant leur destination.
  • Le volume des constructions à édifier.
  • Les emplacements à réserver aux établissements commerciaux, aux équipements publics et collectifs et leur superficie.
  • La voirie (rues, chemins, places, parking…) et les espaces libres plantés dont la réalisation et l’aménagement incombent au lotisseur et tous les autres travaux d’équipement qui sont à sa charge.
  • La voirie et les espaces libres dont la réalisation et l’aménagement incombent à la Collectivité Locale.
  • Et, le cas échéant, les conditions de réalisation des fosses septiques.

Procédure d’instruction des dossiers

 Les dossiers des demandes en autorisation de lotir, une fois déposés au siège de la commune concernée, sont adressés, dans un délai de 3 jours suivant la date de dépôt, afin qu’ils soient examinés par une Commission dite de procédure normale (grands projets) : 

  • A l’agence urbaine.
  • Aux autres organismes et services concernés (services chargés de la distribution d’eau et d’électricité, protection civile, organismes de télécommunications, etc.).
  • La commission chargée d’examiner les demandes d’autorisation de lotir est composée des membres suivants: 
  • L’architecte représentant de l’agence urbaine.
  • Un représentant de la division préfectorale ou provinciale de l’urbanisme.
  • Le conseiller communal, responsable du service du plan, assisté d’un architecte en fonction à la division technique préfectorale ou provinciale concernée.
  • Un représentant des services ou organismes chargés de l’assainissement et de la distribution d’eau et d’électricité.
  • Un représentant de la protection civile.
  • Un représentant de l’organisme chargé des télécommunications.

Remarque : La commission peut consulter tout autre service ou commission susceptible de l’éclairer sur des aspects techniques relatifs au projet. Elle peut également demander l’avis de la commission d’esthétique, des monuments historiques et des sites classés, sur des aspects particuliers du projet, notamment en ce qui concerne la préservation du patrimoine architectural et urbanistique. 

-La Commune dispose d’un délai de 3 mois, à compter de la date de dépôt de la demande, pour transmettre l’avis de la Commission. Cette commission peut émettre soit :

  •  Un Avis Favorable : le projet est apte à être réalisé, après retrait de l’autorisation auprès de la Commune. 
  •  Un Avis Défavorable : l’intéressé doit contacter son architecte ou son ingénieur pour modifier le projet en fonction des remarques émises. 

-Pour retirer l’autorisation de lotir, l’intéressé doit s’acquitter de la taxe applicable à tout projet de lotissement, qui est calculée sur la base du coût total des travaux de viabilisation du lotissement.

-La Commune délivre, dès obtention de l’avis favorable, l’autorisation de lotir qui consiste en une décision portant un numéro et une date, ainsi qu’un jeu de plans autorisés et un cahier des charges visé, portant un cachet avec la mention “NE VARIETUR”. Un exemplaire du dossier doit être déposé à la —Conservation Foncière.

Source : Guide de procédures relatives à l’urbanisme et à l’habitat destiné aux gestionnaires locaux
Ministère de l’Urbanisme et de l’Aménagement du Territoire

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